Estimation théorique
Rue Abélard,77100 Meaux (100 m2)
Prix bas
€
Prix haut
€
Indice de confiance (2.67)
Situation géographique
L'analyse de cette maison de 100 m2 située Rue Abélard,77100-Meaux indique un avis de valeur compris entre 267.000€ et 301.000€ , soit un prix au m2 compris entre 2.670€ et 3.010€
L'estimation de cette maison est effectuée à partir de multiples critères, dont la liste des biens vendus (de surface équivalente), à proximité de l'adresse de ce bien.
En quelque sorte, nous avons tracé un cercle autour de ce bien de façon à recenser les transactions de ventes effectuées à proximité, de surface comprise entre 90 et 110 m2, vendus durant les 3 dernières années.
Les calculs d'estimation ont été effectués à partir de cette première sélection.
Pour précisions, nous avons également affichés les biens vendus à proximité mais ne correspondant pas à la fourchette de surface ou vendus au delà des 3 dernières années. Vous en trouverez la liste complète ci-dessous.
Le prix de vente de l'ensemble de ces maisons a été compris entre 267.000€ et 301.000€ avec un indice de confiance de 2.77 / 5.
En cas d'indice de confiance moyen ou mauvais il est vivement recommandé de faire une estimation précise pour trouver le juste prix !
Le prix médian du m2 de l'ensemble est de 2.841€. Ce prix indique que la moitié des transactions ont été vendues avec un prix du m2 en deçà de 2.841€ et l'autre moitié au-delà de ce prix.
Notons pour être précis que 1 valeur extrême n'a pas été prise en compte dans notre estimation. Il s'agit d'un bien dont le prix de vente au m2 était en trop fort décallage avec le prix au m2 du secteur. Cette transaction est néanmoins présente dans la liste ci-dessous.
Notons également que le prix moyen au m2 de la location sur la commune de Mareuil-lès-Meaux (77276), comprenant 3195 habitants est de 10,90€, soit un loyer théorique mensuel de 1.090€ compte tenu des 100 m2 de ce bien
Ces éléments sont basés sur une fourchette de prix de location au m2 qui vont de 8,56€, à 13,88€, soit un loyer théorique mensuel compris entre 856€ et 1.388€ avec un indice de confiance de 7.78 / 10.
De façon à affiner l'estimation de cette maison de 100 m2, nous vous suggérons d'utiliser l'estimation détaillée de notre site (proposée à la suite de l'estimation simple), permettant d'effectuer une estimation comparative bien plus précise en renseignant certains éléments tels que le nombre de pièces, de chambres, les équipements, la présence d'un jardin et/ou d'une ou plusieurs terrasses, l'état général, le type de chauffage, l'orientation, l'environnement, le montant de la taxe foncière , etc ...
Cette estimation bien plus détaillée reste toujours GRATUITE.
Nous sommes sans doute le seul site à proposer cela.
Bien entendu nous serons ravis de vous rencontrer pour une estimation réelle (et toujours gratuite !) et vous faire bénéficier de l'expertise de nos professionnels connaissant parfaitement ce secteur et qui pourront tenir compte des spécificités de votre maison.
Alors n'hésitez pas, à très vite !
L'estimation de cette maison est effectuée à partir de multiples critères, dont la liste des biens vendus (de surface équivalente), à proximité de l'adresse de ce bien.
En quelque sorte, nous avons tracé un cercle autour de ce bien de façon à recenser les transactions de ventes effectuées à proximité, de surface comprise entre 90 et 110 m2, vendus durant les 3 dernières années.
Les calculs d'estimation ont été effectués à partir de cette première sélection.
Pour précisions, nous avons également affichés les biens vendus à proximité mais ne correspondant pas à la fourchette de surface ou vendus au delà des 3 dernières années. Vous en trouverez la liste complète ci-dessous.
Le prix de vente de l'ensemble de ces maisons a été compris entre 267.000€ et 301.000€ avec un indice de confiance de 2.77 / 5.
En cas d'indice de confiance moyen ou mauvais il est vivement recommandé de faire une estimation précise pour trouver le juste prix !
Le prix médian du m2 de l'ensemble est de 2.841€. Ce prix indique que la moitié des transactions ont été vendues avec un prix du m2 en deçà de 2.841€ et l'autre moitié au-delà de ce prix.
Notons pour être précis que 1 valeur extrême n'a pas été prise en compte dans notre estimation. Il s'agit d'un bien dont le prix de vente au m2 était en trop fort décallage avec le prix au m2 du secteur. Cette transaction est néanmoins présente dans la liste ci-dessous.
Notons également que le prix moyen au m2 de la location sur la commune de Mareuil-lès-Meaux (77276), comprenant 3195 habitants est de 10,90€, soit un loyer théorique mensuel de 1.090€ compte tenu des 100 m2 de ce bien
Ces éléments sont basés sur une fourchette de prix de location au m2 qui vont de 8,56€, à 13,88€, soit un loyer théorique mensuel compris entre 856€ et 1.388€ avec un indice de confiance de 7.78 / 10.
De façon à affiner l'estimation de cette maison de 100 m2, nous vous suggérons d'utiliser l'estimation détaillée de notre site (proposée à la suite de l'estimation simple), permettant d'effectuer une estimation comparative bien plus précise en renseignant certains éléments tels que le nombre de pièces, de chambres, les équipements, la présence d'un jardin et/ou d'une ou plusieurs terrasses, l'état général, le type de chauffage, l'orientation, l'environnement, le montant de la taxe foncière , etc ...
Cette estimation bien plus détaillée reste toujours GRATUITE.
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Bien entendu nous serons ravis de vous rencontrer pour une estimation réelle (et toujours gratuite !) et vous faire bénéficier de l'expertise de nos professionnels connaissant parfaitement ce secteur et qui pourront tenir compte des spécificités de votre maison.
Alors n'hésitez pas, à très vite !
Ventes de MAISONS effectuées dans le secteur
Date | N°voie | Voie | Nb Pièces | Surf. m2 | Terrain m2 | Prix | Prix m2 |
---|---|---|---|---|---|---|---|
2021-07-08 | 21 | RUE WINSTON CHURCHILL | 4 | 78 | 205 | 237000€ | 3038€ |
2022-11-10 | 21 | RUE WINSTON CHURCHILL | 5 | 96 | 212 | 295000€ | 3073€ |
2019-05-15 | 21 | RUE WINSTON CHURCHILL | 4 | 78 | 188 | 224000€ | 2872€ |
2021-03-12 | 21 | RUE WINSTON CHURCHILL | 4 | 82 | 230 | 243800€ | 2973€ |
2022-10-04 | 21 | RUE WINSTON CHURCHILL | 4 | 87 | 186 | 275000€ | 3161€ |
2022-05-30 | 18 | RUE FREDERIC CHOPIN | 5 | 93 | 203 | 269900€ | 2902€ |
2020-12-08 | 18 | RUE FREDERIC CHOPIN | 5 | 93 | 203 | 269900€ | 2902€ |
2021-05-04 | 19 | RUE FREDERIC CHOPIN | 5 | 98 | 117 | 226100€ | 2307€ |
2020-02-28 | 4 | RUE FREDERIC CHOPIN | 5 | 97 | 162 | 220000€ | 2268€ |
2019-12-12 | 3 | RUE FREDERIC CHOPIN | 4 | 78 | 117 | 226000€ | 2897€ |
2021-09-24 | 30 | BD DU CHEVALIER BAYARD | 6 | 104 | 4304 | 908010€ | 8731€ |
2021-09-22 | 1 | ALL ALCIBIADE | 5 | 93 | 178 | 205000€ | 2204€ |
2022-10-25 | 1 | ALL ARION | 5 | 93 | 178 | 209000€ | 2247€ |
2021-12-14 | 1 | ALL ATLAS | 4 | 79 | 168 | 214000€ | 2709€ |
2023-03-14 | 10 | ALL ARISTOPHANE | 4 | 79 | 168 | 213000€ | 2696€ |
2022-04-08 | 10 | BD AMUNDSEN | 5 | 93 | 177 | 212000€ | 2280€ |
2019-07-26 | 2 | ALL ARIANE | 5 | 93 | 178 | 218500€ | 2349€ |
2021-08-05 | 3 | ALL DES AMAZONES | 5 | 93 | 176 | 168000€ | 1806€ |
2021-03-30 | 4 | ALL ANDROMAQUE | 5 | 93 | 177 | 205000€ | 2204€ |
2020-09-29 | 4 | ALL ARISTOPHANE | 4 | 79 | 166 | 200000€ | 2532€ |
2019-09-02 | 4 | ALL ATLAS | 6 | 107 | 128 | 205000€ | 1916€ |
2020-07-08 | 5 | ALL ATHENA | 4 | 79 | 168 | 201000€ | 2544€ |
2020-12-29 | 6 | ALL ARISTOPHANE | 4 | 79 | 166 | 190000€ | 2405€ |
2020-12-15 | 6 | ALL ARTHEMIS | 4 | 79 | 167 | 185000€ | 2342€ |
2021-02-17 | 6 | ALL ATHENA | 4 | 79 | 168 | 181000€ | 2291€ |
2020-06-04 | 6 | ALL ATLAS | 3 | 65 | 105 | 194000€ | 2985€ |
2021-05-19 | 6 | BD ALBUQUERQUE | 4 | 79 | 167 | 175000€ | 2215€ |
2023-02-20 | 6 | BD AMUNDSEN | 5 | 93 | 177 | 140000€ | 1505€ |
2020-01-21 | 10 | IMP VINCENT AURIOL | 5 | 102 | 182 | 209900€ | 2058€ |
2023-06-16 | 10 | IMP VINCENT AURIOL | 5 | 102 | 182 | 235000€ | 2304€ |
2020-04-22 | 11 | IMP VINCENT AURIOL | 4 | 91 | 206 | 234000€ | 2571€ |
2023-06-01 | 16 | RUE CLAUDE BERNARD | 5 | 109 | 386 | 324000€ | 2972€ |
2023-02-03 | 18 | IMP MIGUEL ANGEL ASTURIAS | 5 | 112 | 274 | 250000€ | 2232€ |
2019-07-17 | 3 | RUE WINSTON CHURCHILL | 5 | 92 | 0 | 225000€ | 2446€ |
2020-11-20 | 19 | IMP MIGUEL ANGEL ASTURIAS | 4 | 91 | 238 | 243000€ | 2670€ |
2020-02-21 | 18 | RUE GEORGES BIZET | 4 | 81 | 575 | 239500€ | 2957€ |
2019-08-14 | 20 | RUE BELA BARTOK | 5 | 88 | 326 | 248000€ | 2818€ |
2022-08-31 | 3 | RUE GEORGES BIZET | 5 | 88 | 424 | 280000€ | 3182€ |
2022-05-09 | 43 | RUE BELA BARTOK | 4 | 77 | 250 | 201400€ | 2616€ |
2020-03-10 | 3 | ALL NICOLAS BACHELIER | 4 | 76 | 225 | 218400€ | 2874€ |
2019-10-28 | 37 | RUE BELA BARTOK | 4 | 77 | 252 | 229000€ | 2974€ |
2020-07-24 | 5 | ALL NICOLAS BACHELIER | 4 | 76 | 225 | 202000€ | 2658€ |
2019-12-13 | 19 | RUE THEODORE DE BANVILLE | 6 | 109 | 353 | 289000€ | 2651€ |
2023-01-13 | 2 | RUE BERANGER | 6 | 130 | 450 | 270000€ | 2077€ |
2019-09-23 | 8 | ALL NICOLAS BACHELIER | 5 | 88 | 231 | 235000€ | 2670€ |
2021-02-01 | 65 | BD SAVORGNAN DE BRAZZA | 4 | 77 | 176 | 233668€ | 3035€ |
2020-04-29 | 6 | RUE HENRI BERGSON | 5 | 109 | 505 | 210000€ | 1927€ |
2019-07-29 | 31 | BD SAVORGNAN DE BRAZZA | 4 | 76 | 234 | 215000€ | 2829€ |
2019-12-11 | 57 | BD SAVORGNAN DE BRAZZA | 5 | 76 | 205 | 244161€ | 3213€ |
2019-07-05 | 41 | BD SAVORGNAN DE BRAZZA | 4 | 76 | 228 | 234000€ | 3079€ |
2019-10-28 | 7 | RUE HENRI BERGSON | 5 | 109 | 504 | 270000€ | 2477€ |
2021-07-15 | 17 | RUE ANTOINE BOURDELLE | 6 | 130 | 479 | 330000€ | 2538€ |
2022-02-15 | 20 | RUE ANTOINE BOURDELLE | 6 | 109 | 414 | 336500€ | 3087€ |
2020-10-28 | 20 | RUE SAMUEL BECKETT | 5 | 98 | 283 | 250000€ | 2551€ |
2019-08-13 | 2 | RUE ANTOINE BOURDELLE | 6 | 130 | 372 | 267000€ | 2054€ |
2022-02-23 | 6 | IMP JOHANNES BRAHMS | 6 | 94 | 330 | 276000€ | 2936€ |
2019-10-30 | 14 | RUE SARAH BERNHARDT | 3 | 68 | 198 | 96000€ | 1412€ |
2021-08-14 | 27 | RUE HONORE DE BALZAC | 6 | 109 | 362 | 330000€ | 3028€ |
2022-07-22 | 20 | RUE SARAH BERNHARDT | 5 | 94 | 197 | 290000€ | 3085€ |
2020-12-01 | 22 | RUE SARAH BERNHARDT | 3 | 70 | 197 | 107000€ | 1529€ |
2021-02-01 | 32 | RUE SARAH BERNHARDT | 5 | 94 | 373 | 245460€ | 2611€ |
2021-12-21 | 2 | RUE NICOLAS BOILEAU | 5 | 109 | 678 | 295800€ | 2714€ |
2022-12-09 | 34 | RUE SARAH BERNHARDT | 4 | 80 | 296 | 235000€ | 2938€ |
2023-04-06 | 27 | RUE GEORGES BERNANOS | 5 | 111 | 582 | 310000€ | 2793€ |
2022-06-30 | 12 | RUE FREDERIC BARTHOLDI | 6 | 109 | 278 | 285000€ | 2615€ |
2020-07-06 | 36 | RUE SAMUEL BECKETT | 5 | 95 | 379 | 250000€ | 2632€ |
2022-07-06 | 17 | PL JEAN LOUIS BAUDELOCQUE | 5 | 99 | 185 | 275000€ | 2778€ |
2020-06-25 | 40 | RUE SARAH BERNHARDT | 5 | 96 | 276 | 245000€ | 2552€ |
2019-07-01 | 42 | RUE SARAH BERNHARDT | 5 | 95 | 377 | 238000€ | 2505€ |
2023-02-10 | 24 | CHE DU TOURNAY | 5 | 142 | 500 | 410000€ | 2887€ |
2020-06-02 | 8 | RUE GEORGES BERNANOS | 5 | 125 | 421 | 289900€ | 2319€ |
2019-06-27 | 158 | AV DE LA VICTOIRE | 3 | 59 | 116 | 220000€ | 3729€ |
2020-01-17 | 17 | IMP DE L OURCQ | 5 | 76 | 189 | 241300€ | 3175€ |
2019-07-05 | 27 | RUE SIMONE DE BEAUVOIR | 5 | 93 | 553 | 242350€ | 2606€ |
2022-05-05 | 160 | AV DE LA VICTOIRE | 5 | 104 | 500 | 295000€ | 2837€ |
2022-05-11 | 160 | AV DE LA VICTOIRE | 5 | 104 | 114 | 354152€ | 3405€ |
2022-07-18 | 6 | PL JEAN LOUIS BAUDELOCQUE | 4 | 103 | 151 | 242500€ | 2354€ |
2020-09-15 | 14 | PL JEAN LOUIS BAUDELOCQUE | 5 | 99 | 41 | 150000€ | 1515€ |
2020-12-18 | 12 | PL JEAN LOUIS BAUDELOCQUE | 4 | 103 | 22 | 229000€ | 2223€ |
2021-12-16 | 7 | ALL GEORGES ALBERT BIETH | 4 | 62 | 509 | 265000€ | 4274€ |
2020-09-11 | 15 | RUE LOUIS DU GAST | 4 | 80 | 186 | 225000€ | 2813€ |
2019-08-23 | 29 | RUE SIMONE DE BEAUVOIR | 4 | 88 | 511 | 250000€ | 2841€ |
2021-07-02 | 28 | RUE SIMONE DE BEAUVOIR | 6 | 107 | 470 | 349500€ | 3266€ |
2021-01-05 | 33 | RUE SIMONE DE BEAUVOIR | 5 | 110 | 484 | 270000€ | 2455€ |
2021-03-25 | 15 | RUE LOUIS DU GAST | 4 | 76 | 65 | 255000€ | 3355€ |
2021-11-30 | 7 | IMP DE LA CAVE AUX HERONS | 5 | 115 | 412 | 302184€ | 2628€ |
2019-07-04 | 36 | ALL DES COLIBRIS | 4 | 78 | 0 | 138600€ | 1777€ |
2022-07-19 | 42 | ALL DES COLIBRIS | 3 | 68 | 0 | 132000€ | 1941€ |
2021-07-16 | 101 | ALL DES COLIBRIS | 4 | 87 | 222 | 270000€ | 3103€ |
2022-12-22 | 114 | ALL DES COLIBRIS | 5 | 106 | 165 | 180000€ | 1698€ |
2019-10-02 | 116 | ALL DES COLIBRIS | 4 | 87 | 165 | 145200€ | 1669€ |
2021-08-25 | 17 | RUE MARYSE BASTIE | 4 | 85 | 141 | 233000€ | 2741€ |
2023-01-23 | 15 | RUE MARYSE BASTIE | 4 | 85 | 189 | 280000€ | 3294€ |
2020-12-14 | 9 | RUE MARYSE BASTIE | 4 | 74 | 189 | 231800€ | 3132€ |
2022-02-24 | 36 | AV DU PRESIDENT ROOSEVELT | 5 | 110 | 745 | 275000€ | 2500€ |
2022-03-29 | 12 | IMP DE LA CAVE AUX HERONS | 6 | 133 | 450 | 310000€ | 2331€ |
2021-10-19 | 174 | AV DE LA VICTOIRE | 4 | 135 | 520 | 336000€ | 2489€ |
2019-06-18 | 2 | IMP DE L ECOLE | 6 | 101 | 493 | 280000€ | 2772€ |
2019-07-03 | 31 | ALL DES COLIBRIS | 5 | 106 | 152 | 232000€ | 2189€ |
2019-07-10 | 41 | RUE SIMONE DE BEAUVOIR | 4 | 83 | 484 | 210000€ | 2530€ |
2021-03-02 | 12 | RUE MOLIERE | 3 | 93 | 29 | 224000€ | 2409€ |
2023-04-28 | 30 | ALL DES COLIBRIS | 4 | 86 | 173 | 268600€ | 3123€ |
2023-01-27 | 10 | RUE MOLIERE | 5 | 110 | 477 | 382000€ | 3473€ |
2022-06-29 | 17 | RUE MOLIERE | 4 | 139 | 177 | 341000€ | 2453€ |
2021-10-08 | 23 | RUE DU PIERRIS | 5 | 98 | 0 | 295000€ | 3010€ |
2021-01-04 | 13 | ALL DES COLIBRIS | 4 | 86 | 190 | 230000€ | 2674€ |
2021-11-10 | 21 | RUE JEAN JACQUES ROUSSEAU | 4 | 91 | 500 | 289000€ | 3176€ |
2022-11-09 | 53 | AV DU PRESIDENT ROOSEVELT | 4 | 122 | 605 | 320000€ | 2623€ |
2020-02-18 | 1 | IMP GEORGES GASSIES | 4 | 99 | 1 | 237000€ | 2394€ |
2021-07-29 | 11 | IMP GEORGES GASSIES | 4 | 99 | 1 | 249000€ | 2515€ |
2022-12-13 | 18 | RUE GEORGES BRAQUE | 5 | 99 | 426 | 334000€ | 3374€ |
2022-07-23 | 10 | RUE JEAN JACQUES ROUSSEAU | 4 | 133 | 37 | 440000€ | 3308€ |
2021-03-11 | 27 | RUE JEAN JACQUES ROUSSEAU | 5 | 131 | 564 | 285000€ | 2176€ |
2023-02-17 | 25 | RUE JEAN JACQUES ROUSSEAU | 2 | 35 | 320 | 143500€ | 4100€ |
2020-01-03 | 41 | AV DU PRESIDENT ROOSEVELT | 3 | 60 | 638 | 135000€ | 2250€ |
2020-11-02 | 32 | RUE PAUL BELMONDO | 5 | 99 | 487 | 296000€ | 2990€ |
2020-11-06 | 32 | RUE PAUL BELMONDO | 5 | 99 | 487 | 367563€ | 3713€ |
2022-05-14 | 12 | RUE JEAN JACQUES ROUSSEAU | 4 | 75 | 1485 | 350000€ | 4667€ |
2022-05-13 | 173 | AV DE LA VICTOIRE | 9 | 200 | 500 | 423424€ | 2117€ |
2020-09-09 | 2 | IMP DES PERVENCHES | 4 | 87 | 177 | 257000€ | 2954€ |
2023-02-11 | 2 | IMP DES PERVENCHES | 4 | 87 | 177 | 285000€ | 3276€ |
2021-07-05 | 4 | IMP DU HUITIEME HUSSARDS | 4 | 164 | 450 | 371000€ | 2262€ |
2023-03-10 | 14 | RUE DU CDT RENE MOUCHOTTE | 5 | 89 | 0 | 265000€ | 2978€ |
2021-07-28 | 24 | RUE PAUL BARENNES | 4 | 83 | 0 | 238000€ | 2867€ |
2020-12-21 | 26 | RUE JEAN JACQUES ROUSSEAU | 3 | 87 | 500 | 265500€ | 3052€ |
2019-09-25 | 5 | CHE DU TOURNAY | 5 | 89 | 496 | 259000€ | 2910€ |
2021-06-28 | 10 | ALL DES COQUELICOTS | 5 | 117 | 515 | 279000€ | 2385€ |
2019-07-18 | 12 | IMP DU TOURNAY | 5 | 103 | 500 | 310000€ | 3010€ |
2021-07-16 | 25 | ALL DES COQUELICOTS | 5 | 154 | 500 | 380000€ | 2468€ |
2022-12-07 | 6 | ALL DES COQUELICOTS | 4 | 91 | 560 | 331650€ | 3645€ |
2019-11-08 | 3 | CHE DU TOURNAY | 4 | 75 | 452 | 265000€ | 3533€ |
2019-07-20 | 15 | IMP DES PERVENCHES | 5 | 103 | 222 | 237000€ | 2301€ |
2020-01-09 | 12 | IMP DES PERVENCHES | 4 | 87 | 151 | 231000€ | 2655€ |
2022-07-01 | 21 | RUE PAUL BELMONDO | 8 | 145 | 500 | 322000€ | 2221€ |
2020-08-06 | 18 | IMP PAUL BARENNES | 5 | 101 | 490 | 205000€ | 2030€ |
2019-10-04 | 40 | RUE JEAN JACQUES ROUSSEAU | 4 | 58 | 465 | 252250€ | 4349€ |
2023-01-24 | 9 | RUE BERTHELOT | 4 | 89 | 539 | 327800€ | 3683€ |
2020-09-03 | 19 | IMP DES PERVENCHES | 5 | 106 | 225 | 259000€ | 2443€ |
2021-08-13 | 20 | IMP DES PERVENCHES | 4 | 87 | 257 | 240000€ | 2759€ |
2019-10-11 | 38 | RUE JEAN JACQUES ROUSSEAU | 2 | 30 | 718 | 99999€ | 3333€ |
2020-11-03 | 38 | RUE JEAN JACQUES ROUSSEAU | 2 | 30 | 500 | 256000€ | 8533€ |
2020-09-10 | 7 | RUE DU 8 MAI 1945 | 5 | 121 | 332 | 315000€ | 2603€ |
2022-05-24 | 30 | RUE PIERRE BRASSEUR | 3 | 82 | 0 | 40000€ | 488€ |
2022-12-22 | 3 | RUE PAUL BELMONDO | 4 | 88 | 575 | 315000€ | 3580€ |
2022-12-27 | 3 | RUE PAUL BELMONDO | 4 | 88 | 575 | 424332€ | 4822€ |
2021-03-30 | 6 | RUE RACINE | 7 | 120 | 541 | 250000€ | 2083€ |
2021-11-03 | 5 | RUE DU 8 MAI 1945 | 4 | 102 | 257 | 294000€ | 2882€ |
2019-09-10 | 18 | IMP PAUL BARENNES | 6 | 127 | 514 | 360000€ | 2835€ |
2021-06-14 | 199 | AV DE LA VICTOIRE | 6 | 75 | 312 | 229900€ | 3065€ |
2023-04-24 | 19 | AV DU PRESIDENT ROOSEVELT | 4 | 104 | 162 | 297000€ | 2856€ |